抵押貸款計算器
為您的購屋計算月付額、總利息和貸款成本
什麼是抵押貸款計算器？
抵押貸款計算器根據貸款金額、利率和貸款期限計算您的每月房屋貸款還款額。它使用攤銷公式計算固定的每月還款額，其中每次還款都包括本金（貸款金額）和利息。隨著時間的推移，用於償還本金的部分會增加，而利息會減少。這個計算器可以幫助您了解抵押貸款的真實成本，包括在貸款期內支付的總利息，這對於購屋者準確預算和比較不同的貸款方案至關重要。
抵押貸款公式和計算
月付額公式
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中 M = 月付額，P = 本金（貸款金額），r = 月利率（年利率 / 12），n = 還款次數（年 × 12）。
貸款金額
本金 = 房屋價格 - 頭期款。您從貸款人那裡借入的實際金額。
月利率
r = 年利率 / 12 / 100。例如：年利率3.5% = 0.035 / 12 = 0.002917 月利率。
支付的總利息
總利息 = (月付額 × 還款次數) - 本金。借款的總成本。
剩餘餘額
餘額 = P × [(1+r)^n - (1+r)^p] / [(1+r)^n - 1]，其中 p = 已還款次數。顯示您還欠多少錢。
本金與利息的分配
早期的還款主要是利息。隨著餘額的減少，更多的款項用於償還本金。這被稱為攤銷。
頭期款的影響
頭期款越多 = 貸款越少 = 月付額越低，總利息也越少。支付20%的頭期款可以避免PMI保險。
貸款期限的權衡
期限越短（15年） = 月付額越高，但總利息少得多。期限越長（30年） = 月付額越低，但利息更多。
如何使用此計算器
第1步：輸入房屋價格
輸入您正在考慮購買的房屋的總購買價格。
第2步：輸入頭期款
指定您將預付多少錢。常見的金額是房屋價格的20%、10%或5%。
第3步：設定利率
輸入您的貸款人提供的年利率（APR）。利率根據信用評分和市場條件而變化。
第4步：選擇貸款期限
選擇15、20或30年（或輸入自訂值）。大多數抵押貸款是30年期固定利率貸款。
第5步：查看月付額
查看您估計的本金和利息（P&I）的月付額。這不包括房產稅、保險或HOA費用。
第6步：檢查總利息
查看您在貸款期內將支付多少利息。比較不同的方案以找到最佳選擇。
房屋貸款類型
常規貸款
Description: 最常見的貸款類型。不受政府支持。需要良好的信用（620+）和通常5-20%的頭期款。
Benefits: 利率較低，條款靈活，可用於投資性房產
FHA貸款
Description: 政府支持的貸款，頭期款低至3.5%。適合信用評分較低的首次購屋者。
Benefits: 頭期款較低，信用要求較易，可由買方承擔
VA貸款
Description: 適用於符合資格的退伍軍人、現役軍人和配偶。無需頭期款。
Benefits: 無需頭期款，無PMI，利率有競爭力，無提前還款罰款
USDA貸款
Description: 適用於農村和郊區。符合資格的房產和收入水平無需頭期款。
Benefits: 無需頭期款，利率有競爭力，信用指南靈活
巨額貸款
Description: 適用於超過合規貸款限額的貸款金額（2024年大多數地區為766,550美元）。
Benefits: 貸款金額較高，為合格借款人提供有競爭力的利率
抵押貸款技巧和最佳實踐
貨比三家
即使利率相差0.25%，在30年內也可以節省數千美元。從多個貸款人那裡獲取報價。
力爭20%的頭期款
支付20%的頭期款可以避免PMI（私人抵押貸款保險），降低月付額，並可能獲得更好的利率。
考慮15年期
月付額更高，但在利息上節省巨大。更快地還清房屋，更快地累積資產。
了解總成本
在30年期、利率為3.5%的30萬美元貸款中，您將支付約18.4萬美元的利息。這佔貸款金額的61%！
預算超出P&I
每月住房成本包括：本金、利息、房產稅、屋主保險、HOA費用和維護費（每年房屋價值的1-2%）。
獲得預先批准
預先批准向賣家表明您是認真的，並幫助您在尋找房屋之前了解自己能負擔得起什麼。
抵押貸款計算器常見問題
我能負擔得起多少錢的房子？
經驗法則：住房成本（P&I、稅費、保險）不應超過每月總收入的28%。總債務應保持在收入的36%以下。
APR和利率有什麼區別？
利率是借款的成本。APR包括利率以及費用和點數，為您提供貸款的真實成本。
我應該支付點數來降低我的利率嗎？
如果您計劃在房子裡住足夠長的時間，以通過較低的月付額收回前期成本。通常1個點（貸款金額的1%）需要2-4年。
我可以無罰款地提前還清我的抵押貸款嗎？
如今大多數抵押貸款沒有提前還款罰款，但請檢查您的貸款文件。您可以隨時進行額外的本金還款。
如果我的頭期款低於20%，會發生什麼？
您可能需要支付PMI（私人抵押貸款保險），直到您達到20%的產權。這會根據貸款金額和信用評分每月增加200-500多美元。
我的信用評分如何影響我的利率？
分數越高，利率越好。740分以上可獲得最佳利率。每下降20分，利率可能增加0.25-0.5%，在貸款期內多花費數千美元。