抵押贷款计算器
为您的购房计算月供、总利息和贷款成本
什么是抵押贷款计算器？
抵押贷款计算器根据贷款金额、利率和贷款期限计算您的每月房屋贷款还款额。它使用摊销公式计算固定的每月还款额，其中每次还款都包括本金（贷款金额）和利息。随着时间的推移，用于偿还本金的部分会增加，而利息会减少。这个计算器可以帮助您了解抵押贷款的真实成本，包括在贷款期内支付的总利息，这对于购房者准确预算和比较不同的贷款方案至关重要。
抵押贷款公式和计算
月供公式
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中 M = 月供，P = 本金（贷款金额），r = 月利率（年利率 / 12），n = 还款次数（年 × 12）。
贷款金额
本金 = 房屋价格 - 首付。您从贷款人那里借入的实际金额。
月利率
r = 年利率 / 12 / 100。例如：年利率3.5% = 0.035 / 12 = 0.002917 月利率。
支付的总利息
总利息 = (月供 × 还款次数) - 本金。借款的总成本。
剩余余额
余额 = P × [(1+r)^n - (1+r)^p] / [(1+r)^n - 1]，其中 p = 已还款次数。显示您还欠多少钱。
本金与利息的分配
早期的还款主要是利息。随着余额的减少，更多的款项用于偿还本金。这被称为摊销。
首付的影响
首付越多 = 贷款越少 = 月供越低，总利息也越少。支付20%的首付可以避免PMI保险。
贷款期限的权衡
期限越短（15年） = 月供越高，但总利息少得多。期限越长（30年） = 月供越低，但利息更多。
如何使用此计算器
第1步：输入房屋价格
输入您正在考虑购买的房屋的总购买价格。
第2步：输入首付
指定您将预付多少钱。常见的金额是房屋价格的20%、10%或5%。
第3步：设置利率
输入您的贷款人提供的年利率（APR）。利率根据信用评分和市场条件而变化。
第4步：选择贷款期限
选择15、20或30年（或输入自定义值）。大多数抵押贷款是30年期固定利率贷款。
第5步：查看月供
查看您估计的本金和利息（P&I）的月供。这不包括房产税、保险或HOA费用。
第6步：检查总利息
查看您在贷款期内将支付多少利息。比较不同的方案以找到最佳选择。
房屋贷款类型
常规贷款
Description: 最常见的贷款类型。不受政府支持。需要良好的信用（620+）和通常5-20%的首付。
Benefits: 利率较低，条款灵活，可用于投资性房产
FHA贷款
Description: 政府支持的贷款，首付低至3.5%。适合信用评分较低的首次购房者。
Benefits: 首付较低，信用要求较易，可由买方承担
VA贷款
Description: 适用于符合条件的退伍军人、现役军人和配偶。无需首付。
Benefits: 无需首付，无PMI，利率有竞争力，无提前还款罚款
USDA贷款
Description: 适用于农村和郊区。符合条件的房产和收入水平无需首付。
Benefits: 无需首付，利率有竞争力，信用指南灵活
巨额贷款
Description: 适用于超过合规贷款限额的贷款金额（2024年大多数地区为766,550美元）。
Benefits: 贷款金额较高，为合格借款人提供有竞争力的利率
抵押贷款技巧和最佳实践
货比三家
即使利率相差0.25%，在30年内也可以节省数千美元。从多个贷款人那里获取报价。
力争20%的首付
支付20%的首付可以避免PMI（私人抵押贷款保险），降低月供，并可能获得更好的利率。
考虑15年期
月供更高，但在利息上节省巨大。更快地还清房屋，更快地积累资产。
了解总成本
在30年期、利率为3.5%的30万美元贷款中，您将支付约18.4万美元的利息。这占贷款金额的61%！
预算超出P&I
每月住房成本包括：本金、利息、房产税、房主保险、HOA费用和维护费（每年房屋价值的1-2%）。
获得预先批准
预先批准向卖家表明您是认真的，并帮助您在寻找房屋之前了解自己能负担得起什么。
抵押贷款计算器常见问题
我能负担得起多少钱的房子？
经验法则：住房成本（P&I、税费、保险）不应超过每月总收入的28%。总债务应保持在收入的36%以下。
APR和利率有什么区别？
利率是借款的成本。APR包括利率以及费用和点数，为您提供贷款的真实成本。
我应该支付点数来降低我的利率吗？
如果您计划在房子里住足够长的时间，以通过较低的月供收回前期成本。通常1个点（贷款金额的1%）需要2-4年。
我可以无罚款地提前还清我的抵押贷款吗？
如今大多数抵押贷款没有提前还款罚款，但请检查您的贷款文件。您可以随时进行额外的本金还款。
如果我的首付低于20%，会发生什么？
您可能需要支付PMI（私人抵押贷款保险），直到您达到20%的产权。这会根据贷款金额和信用评分每月增加200-500多美元。
我的信用评分如何影响我的利率？
分数越高，利率越好。740分以上可获得最佳利率。每下降20分，利率可能增加0.25-0.5%，在贷款期内多花费数千美元。