Calculadora de Hipoteca
Calcule pagamentos mensais, juros totais e custos do empréstimo para a compra do seu imóvel
O que é uma Calculadora de Hipoteca?
Uma calculadora de hipoteca calcula o pagamento mensal do seu financiamento imobiliário com base no valor do empréstimo, na taxa de juros e no prazo do empréstimo. Ela usa a fórmula de amortização para calcular pagamentos mensais fixos, onde cada pagamento inclui tanto o principal (o valor do empréstimo) quanto os juros. Com o tempo, a porção destinada ao principal aumenta enquanto os juros diminuem. Esta calculadora ajuda você a entender o custo real de uma hipoteca, incluindo os juros totais pagos ao longo da vida do empréstimo, tornando-a essencial para compradores de imóveis orçarem com precisão e compararem diferentes cenários de empréstimo.
Fórmulas e Cálculos de Hipoteca
Fórmula do Pagamento Mensal
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], onde M = pagamento mensal, P = principal (valor do empréstimo), r = taxa de juros mensal (taxa anual / 12), n = número de pagamentos (anos × 12).
Valor do Empréstimo
Principal = Preço do Imóvel - Entrada. O valor real que você pega emprestado do credor.
Taxa de Juros Mensal
r = Taxa Anual / 12 / 100. Exemplo: 3,5% anual = 0,035 / 12 = 0,002917 taxa mensal.
Juros Totais Pagos
Juros Totais = (Pagamento Mensal × Número de Pagamentos) - Principal. O custo total do empréstimo.
Saldo Devedor
Saldo = P × [(1+r)^n - (1+r)^p] / [(1+r)^n - 1], onde p = pagamentos realizados. Mostra quanto você ainda deve.
Divisão Principal vs. Juros
Os primeiros pagamentos são majoritariamente juros. Conforme o saldo diminui, uma porção maior vai para o principal. Isso é chamado de amortização.
Impacto da Entrada
Uma entrada maior = um empréstimo menor = um pagamento mensal menor e menos juros totais. Uma entrada de 20% evita o seguro PMI.
Compromisso do Prazo do Empréstimo
Prazo mais curto (15 anos) = pagamento mensal mais alto, mas muito menos juros totais. Prazo mais longo (30 anos) = pagamento mensal mais baixo, mas mais juros.
Como Usar Esta Calculadora
Passo 1: Insira o Preço do Imóvel
Insira o preço total de compra do imóvel que você está considerando comprar.
Passo 2: Insira a Entrada
Especifique quanto você pagará adiantado. Valores comuns são 20%, 10% ou 5% do preço do imóvel.
Passo 3: Defina a Taxa de Juros
Insira a taxa de juros anual (CET) oferecida pelo seu credor. As taxas variam com base na pontuação de crédito e nas condições de mercado.
Passo 4: Escolha o Prazo do Empréstimo
Selecione 15, 20 ou 30 anos (ou insira um valor personalizado). A maioria das hipotecas são empréstimos de taxa fixa de 30 anos.
Passo 5: Revise o Pagamento Mensal
Veja o seu pagamento mensal estimado para principal e juros (P&I). Isso não inclui o imposto sobre a propriedade, o seguro ou as taxas de condomínio (HOA).
Passo 6: Verifique os Juros Totais
Veja quantos juros você pagará ao longo da vida do empréstimo. Compare diferentes cenários para encontrar a melhor opção.
Tipos de Financiamento Imobiliário
Empréstimo Convencional
Description: O tipo de empréstimo mais comum. Não é garantido pelo governo. Requer um bom crédito (620+) e normalmente uma entrada de 5-20%.
Benefits: Taxas de juros mais baixas, prazos flexíveis, pode ser usado para imóveis de investimento
Empréstimo FHA
Description: Empréstimo garantido pelo governo que exige apenas 3,5% de entrada. Bom para compradores de primeira viagem com pontuações de crédito mais baixas.
Benefits: Entrada mais baixa, requisitos de crédito mais fáceis, pode ser assumido pelo comprador
Empréstimo VA
Description: Disponível para veteranos elegíveis, militares na ativa e cônjuges. Não é necessária entrada.
Benefits: Sem entrada, sem PMI, taxas competitivas, sem multas por pagamento antecipado
Empréstimo USDA
Description: Para áreas rurais e suburbanas. Sem entrada para imóveis e níveis de renda elegíveis.
Benefits: Sem entrada, taxas competitivas, diretrizes de crédito flexíveis
Empréstimo Jumbo
Description: Para valores de empréstimo que excedem os limites de empréstimos conformes (US$ 766.550 na maioria das áreas para 2024).
Benefits: Valores de empréstimo mais altos, taxas competitivas para mutuários qualificados
Dicas e Boas Práticas de Hipoteca
Compare as Taxas
Mesmo uma diferença de 0,25% na taxa de juros pode economizar milhares ao longo de 30 anos. Obtenha cotações de vários credores.
Mire em uma Entrada de 20%
Dar uma entrada de 20% evita o PMI (seguro de hipoteca privado), reduz o pagamento mensal e pode obter melhores taxas de juros.
Considere um Prazo de 15 Anos
Pagamento mensal mais alto, mas uma economia enorme em juros. Pague o imóvel mais rapidamente e acumule patrimônio mais depressa.
Entenda o Custo Total
Em um empréstimo de US$ 300 mil a 3,5% por 30 anos, você pagará cerca de US$ 184 mil em juros. Isso representa 61% do valor do empréstimo!
Orce além do P&I
O custo mensal da moradia inclui: principal, juros, imposto sobre a propriedade, seguro residencial, taxas de condomínio e manutenção (1-2% do valor do imóvel anualmente).
Obtenha uma Pré-aprovação
A pré-aprovação mostra aos vendedores que você está falando sério e ajuda você a entender o que pode pagar antes de procurar um imóvel.
Perguntas Frequentes sobre a Calculadora de Hipoteca
Quanto posso pagar por um imóvel?
Regra geral: os custos da moradia (P&I, impostos, seguro) não devem exceder 28% da renda bruta mensal. A dívida total deve permanecer abaixo de 36% da renda.
Qual é a diferença entre CET e taxa de juros?
A taxa de juros é o custo de pedir emprestado. A CET (Custo Efetivo Total) inclui a taxa de juros mais taxas e pontos, dando a você o custo real do empréstimo.
Devo pagar pontos para baixar minha taxa?
Se você planeja ficar no imóvel tempo suficiente para recuperar o custo inicial através de pagamentos mensais mais baixos. Normalmente de 2 a 4 anos para 1 ponto (1% do valor do empréstimo).
Posso pagar minha hipoteca antecipadamente sem multa?
A maioria das hipotecas de hoje não tem multas por pagamento antecipado, mas verifique os documentos do seu empréstimo. Você pode fazer pagamentos extras de principal a qualquer momento.
O que acontece se eu der uma entrada inferior a 20%?
Provavelmente você pagará PMI (seguro de hipoteca privado) até atingir 20% de patrimônio. Isso adiciona R$ 200-500+ mensais, dependendo do valor do empréstimo e da pontuação de crédito.
Como minha pontuação de crédito afeta minha taxa?
Pontuações mais altas obtêm melhores taxas. Uma pontuação de 740+ obtém as melhores taxas. Cada queda de 20 pontos pode aumentar a taxa em 0,25-0,5%, custando milhares ao longo da vida do empréstimo.
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