Calcolatore Mutuo
Calcola le rate mensili, gli interessi totali e i costi del prestito per l'acquisto della tua casa
Cos'è un Calcolatore di Mutuo?
Un calcolatore di mutuo calcola la tua rata mensile del prestito casa in base all'importo del prestito, al tasso di interesse e alla durata del prestito. Utilizza la formula dell'ammortamento per calcolare rate mensili fisse in cui ogni pagamento include sia il capitale (l'importo del prestito) che gli interessi. Nel tempo, la porzione destinata al capitale aumenta mentre gli interessi diminuiscono. Questo calcolatore ti aiuta a comprendere il costo reale di un mutuo, inclusi gli interessi totali pagati per tutta la durata del prestito, rendendolo essenziale per gli acquirenti di case per preventivare con precisione e confrontare diversi scenari di prestito.
Formule e Calcoli del Mutuo
Formula della Rata Mensile
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], dove M = rata mensile, P = capitale (importo del prestito), r = tasso di interesse mensile (tasso annuale / 12), n = numero di pagamenti (anni × 12).
Importo del Prestito
Capitale = Prezzo della Casa - Anticipo. L'importo effettivo che prendi in prestito dal mutuante.
Tasso di Interesse Mensile
r = Tasso Annuale / 12 / 100. Esempio: 3,5% annuo = 0,035 / 12 = 0,002917 tasso mensile.
Interessi Totali Pagati
Interessi Totali = (Rata Mensile × Numero di Pagamenti) - Capitale. Il costo totale del prestito.
Saldo Residuo
Saldo = P × [(1+r)^n - (1+r)^p] / [(1+r)^n - 1], dove p = pagamenti effettuati. Mostra quanto devi ancora.
Suddivisione Capitale vs. Interessi
I primi pagamenti sono per lo più interessi. Man mano che il saldo diminuisce, una parte maggiore va al capitale. Questo si chiama ammortamento.
Impatto dell'Anticipo
Un anticipo più grande = un prestito più piccolo = una rata mensile più bassa e meno interessi totali. Un anticipo del 20% evita l'assicurazione PMI.
Compromesso sulla Durata del Prestito
Una durata più breve (15 anni) = una rata mensile più alta ma molti meno interessi totali. Una durata più lunga (30 anni) = una rata mensile più bassa ma più interessi.
Come Usare Questo Calcolatore
Passo 1: Inserisci il Prezzo della Casa
Inserisci il prezzo di acquisto totale della casa che stai considerando di acquistare.
Passo 2: Inserisci l'Anticipo
Specifica quanto pagherai in anticipo. Gli importi comuni sono il 20%, il 10% o il 5% del prezzo della casa.
Passo 3: Imposta il Tasso di Interesse
Inserisci il tasso di interesse annuo (TAEG) offerto dal tuo mutuante. I tassi variano in base al punteggio di credito e alle condizioni di mercato.
Passo 4: Scegli la Durata del Prestito
Seleziona 15, 20 o 30 anni (o inserisci un valore personalizzato). La maggior parte dei mutui sono prestiti a tasso fisso di 30 anni.
Passo 5: Controlla la Rata Mensile
Visualizza la tua rata mensile stimata per capitale e interessi (P&I). Questo non include l'imposta sulla proprietà, l'assicurazione o le spese condominiali (HOA).
Passo 6: Controlla gli Interessi Totali
Guarda quanti interessi pagherai per tutta la durata del prestito. Confronta diversi scenari per trovare l'opzione migliore.
Tipi di Mutui Casa
Prestito Convenzionale
Description: Il tipo di prestito più comune. Non garantito dallo stato. Richiede un buon credito (620+) e solitamente un anticipo del 5-20%.
Benefits: Tassi di interesse più bassi, termini flessibili, può essere utilizzato per immobili da investimento
Prestito FHA
Description: Prestito garantito dallo stato che richiede solo il 3,5% di anticipo. Ottimo per chi acquista la prima casa con un punteggio di credito più basso.
Benefits: Anticipo più basso, requisiti di credito più facili, assumibile dall'acquirente
Prestito VA
Description: Disponibile per veterani idonei, militari in servizio attivo e coniugi. Non è richiesto alcun anticipo.
Benefits: Nessun anticipo, nessuna PMI, tassi competitivi, nessuna penale per il pagamento anticipato
Prestito USDA
Description: Per aree rurali e suburbane. Nessun anticipo per proprietà e livelli di reddito idonei.
Benefits: Nessun anticipo, tassi competitivi, linee guida di credito flessibili
Prestito Jumbo
Description: Per importi di prestito che superano i limiti dei prestiti conformi (766.550 $ nella maggior parte delle aree per il 2024).
Benefits: Importi di prestito più elevati, tassi competitivi per mutuatari qualificati
Consigli e Migliori Pratiche per il Mutuo
Confronta i Tassi
Anche una differenza dello 0,25% nel tasso di interesse può farti risparmiare migliaia di euro in 30 anni. Chiedi preventivi a più istituti di credito.
Punta a un Anticipo del 20%
Versare un anticipo del 20% evita la PMI (assicurazione privata sul mutuo), riduce la rata mensile e può farti ottenere tassi di interesse migliori.
Considera una Durata di 15 Anni
Rata mensile più alta ma un risparmio enorme sugli interessi. Ripaga la casa più velocemente e accumula capitale più rapidamente.
Comprendi il Costo Totale
Su un prestito di 300.000 € al 3,5% per 30 anni, pagherai circa 184.000 € di interessi. Questo è il 61% dell'importo del prestito!
Pianifica Oltre il Capitale e gli Interessi
Il costo mensile dell'abitazione include: capitale, interessi, imposta sulla proprietà, assicurazione sulla casa, spese condominiali e manutenzione (1-2% del valore della casa all'anno).
Ottieni una Pre-approvazione
Una pre-approvazione mostra ai venditori che sei un acquirente serio e ti aiuta a capire cosa puoi permetterti prima di cercare casa.
Domande Frequenti sul Calcolatore di Mutuo
Quanto posso permettermi per una casa?
Regola generale: i costi dell'abitazione (capitale e interessi, tasse, assicurazione) non dovrebbero superare il 28% del reddito lordo mensile. Il debito totale dovrebbe rimanere al di sotto del 36% del reddito.
Qual è la differenza tra TAEG e tasso di interesse?
Il tasso di interesse è il costo del prestito. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include il tasso di interesse più le commissioni e i punti, dandoti il costo reale del prestito.
Dovrei pagare dei punti per abbassare il mio tasso?
Se prevedi di rimanere in casa abbastanza a lungo da recuperare il costo iniziale attraverso rate mensili più basse. Tipicamente 2-4 anni per 1 punto (1% dell'importo del prestito).
Posso estinguere il mio mutuo in anticipo senza penali?
La maggior parte dei mutui oggi non ha penali per l'estinzione anticipata, ma controlla i documenti del tuo prestito. Puoi effettuare pagamenti aggiuntivi sul capitale in qualsiasi momento.
Cosa succede se verso un anticipo inferiore al 20%?
Probabilmente pagherai una PMI (assicurazione privata sul mutuo) fino a raggiungere il 20% di capitale proprio. Questo aggiunge 200-500 €+ al mese a seconda dell'importo del prestito e del punteggio di credito.
In che modo il mio punteggio di credito influisce sul mio tasso?
Punteggi più alti ottengono tassi migliori. Un punteggio di 740+ ottiene i tassi migliori. Ogni calo di 20 punti può aumentare il tasso dello 0,25-0,5%, costando migliaia di euro per tutta la durata del prestito.
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