Công cụ tính thế chấp
Tính toán các khoản thanh toán hàng tháng, tổng lãi suất và chi phí khoản vay cho việc mua nhà của bạn
Công cụ tính thế chấp là gì?
Một công cụ tính thế chấp tính toán khoản thanh toán vay mua nhà hàng tháng của bạn dựa trên số tiền vay, lãi suất và thời hạn vay. Nó sử dụng công thức khấu hao để tính toán các khoản thanh toán hàng tháng cố định, trong đó mỗi khoản thanh toán bao gồm cả gốc (số tiền vay) và lãi. Theo thời gian, phần trả cho gốc tăng lên trong khi lãi giảm xuống. Công cụ này giúp bạn hiểu chi phí thực sự của một khoản thế chấp, bao gồm tổng lãi suất phải trả trong suốt thời gian vay, làm cho nó trở nên cần thiết cho người mua nhà để lập ngân sách chính xác và so sánh các kịch bản vay khác nhau.
Công thức & tính toán thế chấp
Công thức trả góp hàng tháng
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], trong đó M = trả góp hàng tháng, P = gốc (số tiền vay), r = lãi suất hàng tháng (lãi suất hàng năm / 12), n = số lần thanh toán (năm × 12).
Số tiền vay
Gốc = Giá nhà - Trả trước. Số tiền thực tế bạn vay từ người cho vay.
Lãi suất hàng tháng
r = Lãi suất hàng năm / 12 / 100. Ví dụ: 3,5% hàng năm = 0,035 / 12 = 0,002917 lãi suất hàng tháng.
Tổng lãi đã trả
Tổng lãi = (Trả góp hàng tháng × Số lần thanh toán) - Gốc. Tổng chi phí vay mượn.
Số dư còn lại
Số dư = P × [(1+r)^n - (1+r)^p] / [(1+r)^n - 1], trong đó p = số lần đã thanh toán. Cho thấy bạn còn nợ bao nhiêu.
Phân chia gốc và lãi
Các khoản thanh toán ban đầu chủ yếu là lãi. Khi số dư giảm, phần lớn hơn sẽ được trả vào gốc. Điều này được gọi là khấu hao.
Tác động của việc trả trước
Trả trước nhiều hơn = khoản vay nhỏ hơn = trả góp hàng tháng thấp hơn và tổng lãi suất ít hơn. Trả trước 20% sẽ tránh được bảo hiểm PMI.
Sự đánh đổi về thời hạn vay
Thời hạn ngắn hơn (15 năm) = trả góp hàng tháng cao hơn nhưng tổng lãi suất ít hơn rất nhiều. Thời hạn dài hơn (30 năm) = trả góp hàng tháng thấp hơn nhưng lãi suất nhiều hơn.
Cách sử dụng công cụ tính này
Bước 1: Nhập giá nhà
Nhập tổng giá mua của ngôi nhà bạn đang cân nhắc mua.
Bước 2: Nhập số tiền trả trước
Chỉ định số tiền bạn sẽ trả trước. Các mức phổ biến là 20%, 10% hoặc 5% giá nhà.
Bước 3: Đặt lãi suất
Nhập lãi suất hàng năm (APR) do người cho vay của bạn cung cấp. Lãi suất thay đổi dựa trên điểm tín dụng và điều kiện thị trường.
Bước 4: Chọn thời hạn vay
Chọn 15, 20 hoặc 30 năm (hoặc nhập tùy chỉnh). Hầu hết các khoản thế chấp là các khoản vay có lãi suất cố định 30 năm.
Bước 5: Xem lại khoản trả góp hàng tháng
Xem ước tính khoản trả góp hàng tháng của bạn cho gốc và lãi (P&I). Điều này không bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm hoặc phí HOA.
Bước 6: Kiểm tra tổng lãi suất
Xem bạn sẽ trả bao nhiêu lãi suất trong suốt thời gian vay. So sánh các kịch bản khác nhau để tìm ra lựa chọn tốt nhất.
Các loại vay mua nhà
Vay thông thường
Description: Loại vay phổ biến nhất. Không được chính phủ bảo lãnh. Yêu cầu tín dụng tốt (620+) và thường là 5-20% trả trước.
Benefits: Lãi suất thấp hơn, điều khoản linh hoạt, có thể được sử dụng cho bất động sản đầu tư
Vay FHA
Description: Khoản vay được chính phủ bảo lãnh chỉ yêu cầu trả trước 3,5%. Tốt cho người mua nhà lần đầu có điểm tín dụng thấp hơn.
Benefits: Trả trước thấp hơn, yêu cầu tín dụng dễ dàng hơn, người mua có thể đảm nhận
Vay VA
Description: Dành cho các cựu chiến binh đủ điều kiện, quân nhân tại ngũ và vợ/chồng. Không yêu cầu trả trước.
Benefits: Không trả trước, không có PMI, lãi suất cạnh tranh, không có hình phạt trả trước
Vay USDA
Description: Dành cho các khu vực nông thôn và ngoại ô. Không trả trước cho các bất động sản và mức thu nhập đủ điều kiện.
Benefits: Không trả trước, lãi suất cạnh tranh, hướng dẫn tín dụng linh hoạt
Vay Jumbo
Description: Đối với số tiền vay vượt quá giới hạn vay thông thường (766.550 đô la ở hầu hết các khu vực vào năm 2024).
Benefits: Số tiền vay cao hơn, lãi suất cạnh tranh cho những người vay đủ điều kiện
Mẹo và phương pháp hay nhất về thế chấp
So sánh các lãi suất
Ngay cả sự khác biệt 0,25% về lãi suất cũng có thể tiết kiệm hàng nghìn đô la trong 30 năm. Nhận báo giá từ nhiều người cho vay.
Hướng tới việc trả trước 20%
Trả trước 20% sẽ tránh được PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân), giảm khoản trả góp hàng tháng và có thể nhận được lãi suất tốt hơn.
Cân nhắc thời hạn 15 năm
Trả góp hàng tháng cao hơn nhưng tiết kiệm được rất nhiều tiền lãi. Trả hết tiền nhà nhanh hơn và xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn.
Hiểu tổng chi phí
Với khoản vay 300.000 đô la với lãi suất 3,5% trong 30 năm, bạn sẽ trả khoảng 184.000 đô la tiền lãi. Đó là 61% số tiền vay!
Lập ngân sách vượt quá P&I
Chi phí nhà ở hàng tháng bao gồm: gốc, lãi, thuế tài sản, bảo hiểm chủ sở hữu nhà, phí HOA và bảo trì (1-2% giá trị nhà hàng năm).
Được phê duyệt trước
Phê duyệt trước cho người bán thấy rằng bạn nghiêm túc và giúp bạn hiểu những gì bạn có thể mua trước khi tìm nhà.
Câu hỏi thường gặp về công cụ tính thế chấp
Tôi có thể mua nhà giá bao nhiêu?
Quy tắc chung: chi phí nhà ở (P&I, thuế, bảo hiểm) không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng. Tổng nợ nên dưới 36% thu nhập.
Sự khác biệt giữa APR và lãi suất là gì?
Lãi suất là chi phí vay. APR bao gồm lãi suất cộng với phí và điểm, cho bạn biết chi phí thực sự của khoản vay.
Tôi có nên trả điểm để giảm lãi suất không?
Nếu bạn có kế hoạch ở lại nhà đủ lâu để bù lại chi phí ban đầu thông qua các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn. Thường là 2-4 năm cho 1 điểm (1% số tiền vay).
Tôi có thể trả hết khoản thế chấp sớm mà không bị phạt không?
Hầu hết các khoản thế chấp ngày nay không có hình phạt trả trước, nhưng hãy kiểm tra tài liệu vay của bạn. Bạn có thể thực hiện các khoản thanh toán gốc bổ sung bất cứ lúc nào.
Điều gì sẽ xảy ra nếu tôi trả trước dưới 20%?
Bạn có thể sẽ phải trả PMI (bảo hiểm thế chấp tư nhân) cho đến khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu. Điều này cộng thêm 200-500 đô la trở lên mỗi tháng tùy thuộc vào số tiền vay và điểm tín dụng.
Điểm tín dụng của tôi ảnh hưởng đến lãi suất của tôi như thế nào?
Điểm cao hơn sẽ nhận được lãi suất tốt hơn. Điểm 740+ nhận được lãi suất tốt nhất. Mỗi lần giảm 20 điểm có thể tăng lãi suất thêm 0,25-0,5%, tốn hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay.
Danh Mục Công Cụ Toàn Diện
Tất cả 71 công cụ có sẵn trên UNITS