Ипотечен калкулатор
Изчислете месечни вноски, обща лихва и разходи по заема за покупката на вашия дом
Какво е Ипотечен калкулатор?
Ипотечният калкулатор изчислява вашата месечна вноска по жилищен кредит въз основа на сумата на заема, лихвения процент и срока на заема. Той използва формулата за амортизация, за да изчисли фиксирани месечни вноски, където всяка вноска включва както главница (сумата на заема), така и лихва. С течение на времето частта, отиваща за главница, се увеличава, докато лихвата намалява. Този калкулатор ви помага да разберете реалната цена на ипотеката, включително общата лихва, платена през живота на заема, което го прави съществен за купувачите на жилища, за да бюджетират точно и да сравняват различни сценарии за заем.
Ипотечни формули и изчисления
Формула за месечна вноска
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], където M = месечна вноска, P = главница (сума на заема), r = месечен лихвен процент (годишен процент / 12), n = брой вноски (години × 12).
Сума на заема
Главница = Цена на жилището - Първоначална вноска. Действителната сума, която заемате от кредитора.
Месечен лихвен процент
r = Годишен процент / 12 / 100. Пример: 3.5% годишно = 0.035 / 12 = 0.002917 месечен процент.
Общо платена лихва
Обща лихва = (Месечна вноска × Брой вноски) - Главница. Общата цена на заема.
Оставащ баланс
Баланс = P × [(1+r)^n - (1+r)^p] / [(1+r)^n - 1], където p = направени вноски. Показва колко все още дължите.
Разпределение Главница срещу Лихва
Първоначалните вноски са предимно лихва. С намаляването на баланса, по-голяма част отива към главницата. Това се нарича амортизация.
Влияние на първоначалната вноска
По-голяма първоначална вноска = по-малък заем = по-ниска месечна вноска и по-малко обща лихва. 20% първоначална вноска избягва застраховката PMI.
Компромис със срока на заема
По-кратък срок (15 години) = по-висока месечна вноска, но много по-малко обща лихва. По-дълъг срок (30 години) = по-ниска месечна вноска, но повече лихва.
Как да използвате този калкулатор
Стъпка 1: Въведете цена на жилището
Въведете общата покупна цена на жилището, което обмисляте да купите.
Стъпка 2: Въведете първоначална вноска
Посочете колко ще платите предварително. Обичайните суми са 20%, 10% или 5% от цената на жилището.
Стъпка 3: Задайте лихвен процент
Въведете годишния лихвен процент (ГПР), предложен от вашия кредитор. Процентите варират в зависимост от кредитния рейтинг и пазарните условия.
Стъпка 4: Изберете срок на заема
Изберете 15, 20 или 30 години (или въведете по избор). Повечето ипотеки са 30-годишни заеми с фиксирана лихва.
Стъпка 5: Прегледайте месечната вноска
Вижте вашата прогнозна месечна вноска за главница и лихва (P&I). Това не включва данък върху имота, застраховка или такси за етажна собственост (HOA).
Стъпка 6: Проверете общата лихва
Вижте колко лихва ще платите през живота на заема. Сравнете различни сценарии, за да намерите най-добрия вариант.
Видове жилищни кредити
Конвенционален заем
Description: Най-често срещаният тип заем. Не е гарантиран от правителството. Изисква добър кредитен рейтинг (620+) и обикновено 5-20% първоначална вноска.
Benefits: По-ниски лихвени проценти, гъвкави условия, може да се използва за инвестиционни имоти
FHA заем
Description: Заем, гарантиран от правителството, изискващ само 3.5% първоначална вноска. Добър за купувачи на първо жилище с по-нисък кредитен рейтинг.
Benefits: По-ниска първоначална вноска, по-лесни кредитни изисквания, може да се поеме от купувач
VA заем
Description: Достъпен за отговарящи на условията ветерани, активни военни и съпрузи. Не се изисква първоначална вноска.
Benefits: Без първоначална вноска, без PMI, конкурентни лихви, без наказателни такси за предсрочно погасяване
USDA заем
Description: За селски и крайградски райони. Без първоначална вноска за отговарящи на условията имоти и нива на доходи.
Benefits: Без първоначална вноска, конкурентни лихви, гъвкави кредитни указания
Jumbo заем
Description: За суми на заеми, надвишаващи лимитите за конвенционални заеми ($766,550 в повечето райони за 2024 г.).
Benefits: По-големи суми на заеми, конкурентни лихви за квалифицирани кредитополучатели
Съвети и добри практики за ипотеки
Проучете за лихвени проценти
Дори 0.25% разлика в лихвения процент може да спести хиляди за 30 години. Получете оферти от няколко кредитора.
Стремете се към 20% първоначална вноска
Плащането на 20% първоначална вноска избягва PMI (частна ипотечна застраховка), намалява месечната вноска и може да доведе до по-добри лихвени проценти.
Обмислете 15-годишен срок
По-висока месечна вноска, но огромни спестявания от лихви. Изплатете дома по-бързо и натрупайте собствен капитал по-бързо.
Разберете общата цена
При заем от $300k при 3.5% за 30 години, ще платите ~ $184k лихва. Това е 61% от сумата на заема!
Бюджетирайте отвъд P&I
Месечните разходи за жилище включват: главница, лихва, данък върху имота, застраховка на жилището, такси за етажна собственост и поддръжка (1-2% от стойността на дома годишно).
Получете предварително одобрение
Предварителното одобрение показва на продавачите, че сте сериозни и ви помага да разберете какво можете да си позволите, преди да започнете да търсите къща.
Често задавани въпроси за ипотечния калкулатор
Колко скъпо жилище мога да си позволя?
Практическо правило: разходите за жилище (P&I, данъци, застраховка) не трябва да надвишават 28% от брутния месечен доход. Общият дълг трябва да остане под 36% от дохода.
Каква е разликата между ГПР и лихвен процент?
Лихвеният процент е цената на заема. ГПР (годишен процент на разходите) включва лихвения процент плюс таксите и точките, като ви дава реалната цена на заема.
Трябва ли да плащам точки, за да намаля лихвения си процент?
Ако планирате да останете в дома достатъчно дълго, за да възстановите предварителните разходи чрез по-ниски месечни вноски. Обикновено 2-4 години за 1 точка (1% от сумата на заема).
Мога ли да изплатя ипотеката си предсрочно без неустойка?
Повечето съвременни ипотеки нямат неустойки за предсрочно погасяване, но проверете документите по заема си. Можете да правите допълнителни вноски по главницата по всяко време.
Какво се случва, ако внеса по-малко от 20% първоначална вноска?
Вероятно ще плащате PMI (частна ипотечна застраховка), докато достигнете 20% собствен капитал. Това добавя $200-500+ месечно в зависимост от сумата на заема и кредитния рейтинг.
Как кредитният ми рейтинг влияе на моя лихвен процент?
По-високите рейтинги получават по-добри лихви. Рейтинг от 740+ получава най-добрите лихви. Всяко спадане с 20 точки може да увеличи лихвата с 0.25-0.5%, което струва хиляди през живота на заема.
Пълен Справочник с Инструменти
Всички 71 инструмента, налични в UNITS